Cómo calculamos y qué no hacemos

Las fórmulas

• Cuota. Se calcula con el TIN (tipo nominal), no con la TAE, que añade comisiones y productos vinculados y solo sirve para comparar. Con capital P, TIN anual i y n cuotas mensuales: r = i/12 y cuota = P·r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ). Si i = 0, cuota = P/n.
• Capital máximo. El inverso: P = cuota·(1 − (1 + r)⁻ⁿ)/r, con la cuota máxima = esfuerzo × ingresos computables − otras deudas.
• Mixtas y variables. Se calcula el capital pendiente al final del tramo y una nueva cuota con euríbor + diferencial para el plazo restante.
• Efectivo. Entrada no financiada + impuestos (ITP en vivienda usada; en nueva, IVA y AJD, o IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla) + notaría y registro de la compraventa por sus aranceles oficiales (RD 1426/1989 y 1427/1989, con la rebaja del 5 % del RDL 8/2010) más una estimación de folios, copias, gestoría y tasación, todo con IVA + comisión de apertura si eliges una oferta que la cobra + mudanza. El banco (y el ICF) prestan sobre el menor entre precio y tasación: si la tasación sale más baja, la diferencia sale del ahorro.
• Calendario. Saldo mes a mes con ingresos (incluidas pagas extra y variables en su mes), gastos, deudas hasta su último pago, eventos y aportaciones.
• Precio posible. El menor de: precio que permite la cuota, precio que permite el efectivo sin tocar la reserva, precio que mantiene el ahorro por encima de la reserva tras comprar y tope del programa. Se busca con bisección.
• Fecha más temprana. El primer mes en que el precio posible con un esfuerzo del 35 % alcanza el precio de la vivienda en esa fecha (con la subida anual supuesta), conservando solo la reserva que indicas.
• Fecha prudente (la que se analiza). La primera fecha en la que, además, el ahorro no baja nunca después de comprar de una reserva mínima: tres meses de gastos esenciales de esa compra (cuota, IBI y comunidad, deudas vivas y gastos básicos), redondeada a 500 €. Se calcula para cada vía con sus propios costes; si dos vías llegan en el mismo mes, se muestra la de menor cuota. En ambos casos es una estimación: el banco tiene que aprobar la operación.
• Redondeo. Precios, efectivo y entradas se muestran redondeados a 100 € en todo el informe; las cuotas y los desgloses, al euro.

Reglas que nunca rompemos

• Un aval no es dinero ni subvención: aumenta la deuda.
• Un préstamo al 0 % es deuda, con calendario de devolución.
• No suponemos que un banco financiará el 100 % por existir un aval.
• No sumamos ayudas incompatibles: aval ICO y Préstec Emancipació cubren el mismo tramo.
• Una ayuda anunciada o pendiente de desarrollo (como TU CASA) no se cuenta como dinero.
• El variable no cuenta como ingreso para la cuota salvo que lo indiques.
• La elegibilidad es preliminar: no es una concesión ni una resolución.
• Un tipo de impuesto reducido solo se aplica si cumples los requisitos que podemos comprobar (edad, precio, primera vivienda y renta estimada). Si falta algo por comprobar, usamos el general y mostramos el posible ahorro aparte.
• Una ayuda que no hemos podido contrastar con su fuente oficial se marca como «sin contrastar» y no se cuenta.

Cómo leer las etiquetas

Cada cifra importante indica de dónde sale, con la misma etiqueta en la web, el informe y el PDF:

En los datos de mercado se indica además el tipo de dato (anuncios, compraventas ante notario o alquiler declarado), el territorio y el periodo.

Pruebas del motor

Pruebas automáticas con valores esperados: la cuota con tipo cero y negativo, plazos extremos, el inverso capital–cuota, el saldo pendiente final igual a cero, la edad a lo largo del tiempo, deudas que terminan, eventos, ingresos irregulares, tasación más baja, ayudas no concedidas o fuera de plazo, reserva insuficiente, impuestos sin verificar y que la web y el PDF muestren las mismas cifras. Con datos insuficientes no se muestra ninguna cifra. Las cuotas coinciden con la fórmula de anualidad que usan los simuladores del Banco de España.

Calidad de los datos

Los precios de idealista son de oferta (anuncios), no de compraventas registradas: sirven para comparar zonas y tendencias, no para tasar. Los salarios del INE son de 2024; los precios, de 2026. No interpolamos datos que faltan: si no hay dato, lo indicamos.

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Independencia y publicidad

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