Comunitat Valenciana · València
Escenario: dos personas, vivienda usada de unos 165.500 € a precios de hoy, hipoteca fija a 30 años.
Podríais comprar la vivienda que buscáis (unos 165.500 € a precios de hoy) ya con el aval ICO, conservando la reserva de 6.000 €.
Sin ayudas, sería en diciembre de 2031.
Qué podría cambiar este resultado
- Los ingresos caen a la mitadOs faltarían 860 € al mes. La reserva (6.000 €) cubriría ese déficit unos 7 meses; se agotaría antes de un año.
- Un gasto imprevisto de 6.000 €Lo cubriríais con el colchón: en el peor mes tras la compra tendríais 8.886 € y os quedarían 2.886 €, por debajo de la reserva protegida, que habría que reponer.
- El banco financia el 95 % y no el 100 %Necesitaríais 8.275 € más de entrada. La fecha prudente sería septiembre de 2027.
- La tasación sale un 5 % más baja (95 % del precio)El banco prestaría sobre 157.200 € en lugar de 165.500 €: el día de la firma harían falta unos 8.275 € más. Os faltarían 5.389 €: habría que retrasar la compra, negociar el precio o aportar más ahorro.
- Que no se conceda la ayudaLa vía elegida depende de aval ICO, que se aprueba operación a operación. Sin ella, la fecha prudente pasaría a marzo de 2032. Firmas hasta el 31/12/2027.
Situación actual
Lo que entra, lo que sale y lo que tenéis ahorrado.
Cómo se reparte un mes normal
Evolución del ahorro
Mes a mes, con y sin compra.
Azul: ahorro si no compráis. Verde: ahorro si compráis en oct. 2026.
Vías de compra
Cuándo sería viable la vivienda que buscáis con cada vía, conservando la reserva mínima (y, debajo, sin ese colchón). Son alternativas: en una misma compra no se combinan un aval y un préstamo para la entrada.
¿Llegáis a la vivienda que buscáis?
Precio máximo de vivienda (no del préstamo) con aval ICO en octubre de 2026.
Aunque limitarais la cuota a un nivel prudente (30 % de los ingresos), el máximo sería el mismo, porque no lo marca la cuota. Es un techo teórico, no una recomendación: el banco tiene que aprobar la operación y, cuanto más cerca del máximo, menos margen queda para imprevistos.
Qué pone el límite
Cada barra es el precio de vivienda que permite cada límite. El máximo es el más bajo de todos.
Lo que pone el límite son los ahorros, no la cuota: por cuota podríais pagar una vivienda de hasta 256.400 €, pero lo que no presta el banco (impuestos y gastos) sale de vuestro bolsillo. Justo por encima de este precio se pierde un tipo reducido del impuesto de la compra, así que hace falta bastante más ahorro para subir de precio.
El dinero: la firma y cada mes
Para una vivienda de unos 165.500 € en octubre de 2026.
De dónde sale el dinero de la firma
Justo después de firmar os quedarían 8.886 €: la reserva de 6.000 € más lo que sobra. Cifras al euro para que la cuenta cuadre; en el resto del informe se redondean.
Y después de firmar
El ahorro mes a mes ya incluye la cuota, los gastos y los eventos que habéis añadido. Estos son los momentos clave hasta octubre de 2027:
Lo que pagaréis cada mes
Vivir en vuestra vivienda costaría 10 € más al mes que el alquiler de hoy, sin contar mantenimiento.
- No incluido: suministros (luz, agua, internet), que siguen dentro de vuestros gastos de vida, y el mantenimiento. Para reparaciones, una referencia habitual es apartar en torno al 1 % del valor al año (unos 138 € al mes aquí); es una orientación, no un gasto fijo.
- Esfuerzo: 23 % de los ingresos netos computables (solo la hipoteca: no quedan otras deudas).
ITP (vivienda usada): 6,00 % (Tipo reducido: Menores de 35 años, vivienda habitual de hasta 180.000 €). Notaría y registro: arancel oficial más folios y notas estimados; gestoría y tasación: estimación. El ITP se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (salvo País Vasco y Navarra). El banco paga los gastos de la hipoteca (Ley 5/2019).
Ayudas
Encaje preliminar con vuestros datos; no es una concesión.
Permitiría financiar hasta unos 165.500 € en lugar de 132.400 €. Más deuda, no más dinero. El aval no garantiza la hipoteca: la concede o no el banco adherido, con su propio estudio.
Falta comprobar: Límite de ingresos de la Comisión de Seguimiento (consultad con la entidad) · Banco adherido a la línea
Permitiría financiar hasta unos 165.500 € en lugar de 132.400 €. Es más deuda, no más dinero; no lo sumamos al plan.
Ahorro de unos 4.965 € frente al tipo general, ya incluido en el cálculo.
Si se aprueba como se ha anunciado: hasta unos 33.100 € al 0 %, con precio de reventa limitado.
Aprobado por real decreto-ley pendiente de convalidación y de desarrollo de requisitos: no se puede solicitar y no lo contamos en el plan.
Hasta 15.000 €, sin pasar del 20 % del precio. No la contamos en el plan hasta que esté concedida.
Solo para municipios de 10.000 habitantes o menos.
Mercado local
València, Comunitat Valenciana
Los datos son de toda la provincia: dentro hay grandes diferencias entre ciudades, barrios y estados de la vivienda. Sin un municipio elegido, este análisis local es provisional.
Dónde daría más de sí el presupuesto
Municipios de la provincia de València según cuántos m² darían 165.500 € con el precio medio de los anuncios de la provincia corregido por municipio (valor tasado en los de más de 25.000 habitantes; estimación por alquileres en el resto). Se muestran primero los municipios más grandes. Es una equivalencia estadística: dentro de cada municipio hay grandes diferencias.
Hipotecas
Cinco ofertas publicadas que encajan con lo que sabemos de vosotros, para un préstamo de unos 165.500 € a 30 años. El banco tiene que aprobarlas.
9 hipotecas fijas encajan con vuestro caso; mostramos las 5 con menos intereses para unos 165.500 € a 30 años. Descartadas: plazo máximo de 25 años (2), no financia el 100 % que necesitáis (7), solo para comprar y reformar (1). Usamos el precio con condiciones solo si vuestros ingresos llegan al mínimo y si compensa según la TAE del banco. La cuota se calcula con el TIN; el coste de los seguros y productos vinculados no está en la cuota, sí en la TAE. En variables y mixtas, con el euríbor de hoy. Que encajen no significa que el banco vaya a aprobarlas.
Riesgos
Qué pasaría si algo sale peor de lo previsto.
La cuota no cambia: el tipo es fijo durante todo el plazo.
La cuota no cambia: el tipo es fijo durante todo el plazo.
Os faltarían 860 € al mes. La reserva (6.000 €) cubriría ese déficit unos 7 meses; se agotaría antes de un año.
Lo cubriríais con el colchón: en el peor mes tras la compra tendríais 8.886 € y os quedarían 2.886 €, por debajo de la reserva protegida, que habría que reponer.
Serían 33 € más al mes; vuestro ahorro tras comprar pasaría de 690 € a 657 €.
Necesitaríais 8.275 € más de entrada. La fecha prudente sería septiembre de 2027.
El banco prestaría sobre 157.200 € en lugar de 165.500 €: el día de la firma harían falta unos 8.275 € más. Os faltarían 5.389 €: habría que retrasar la compra, negociar el precio o aportar más ahorro.
Plan de acción
Qué hacer y cuándo.
Separad la reserva protegida
Habéis indicado 6.000 €. Lo prudente es tener unos 7.500 € aparte (tres meses de gastos esenciales después de comprar) que no se usen para la compra.
Pedid vuestro informe CIRBE
Es gratuito en la sede electrónica del Banco de España y muestra las deudas que verá el banco.
Preaprobación con 3–4 entidades o un bróker
Llevad nóminas, contratos, la última renta y extractos de 6 meses. Pedid la FEIN para comparar.
Buscad vivienda y pedid la nota simple
Comprobad cargas, derramas e IBI antes de firmar arras, con cláusula de devolución si no hay hipoteca.
Firma estimada (Aval ICO)
Vivienda de unos 165.500 € con efectivo de 13.100 €.
Último mes para firmar con aval ICO
La línea admite firmas hasta el 31/12/2027 salvo nueva prórroga.
Persona 1 cumple 36
A partir de entonces dejaría de cumplir el límite de 35 años del aval ICO (fecha prudente: no indicaste el mes de cumpleaños).
Revisad las ayudas tras las elecciones
TU CASA y las rebajas fiscales anunciadas pueden cambiar. Recalculad cuando haya cambios.
Metodología y límites. Simulación orientativa: no es una oferta de financiación ni una resolución de ayudas. Esfuerzo prudente, objetivo y máximo del 30, 35 y 40 % de los ingresos. Notaría y registro por arancel oficial; folios, gestoría y tasación estimados. Las ayudas no vigentes o sin contrastar no se cuentan. Ver la metodología.