Comprar casa en cinco etapas
Elige en qué punto estás y te contamos solo lo que necesitas saber en ese momento, con palabras sencillas y ejemplos.
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Cuánto ganas, cuánto debes y cuánto puedes ahorrar. Aquí se decide qué casa puedes pagar.
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Calcula tu ahorro mensual, tus deudas y el efectivo que necesitarás. Pide tu informe CIRBE gratuito al Banco de España.
6–12 meses antesOrdena papeles y deudas
Nóminas, contratos, declaraciones de la renta, extractos. Evita financiar compras nuevas: cada cuota reduce lo que te prestarán.
3–6 meses antesComprueba ayudas y su vigencia
Avales, préstamos de entrada, rebajas fiscales y vivienda protegida. Confirma requisitos con el organismo o la entidad.
3–6 meses antesPalabras que vas a oír (12)
Pulsa una para desplegar su explicación aquí mismo.
Ahorro previoEl dinero que tienes que tener ahorrado el día que compras.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
El banco casi nunca presta todo. Normalmente presta el 80 % del precio; el otro 20 %, los impuestos y los gastos de notaría los pones tú. Una ayuda puede cubrir la entrada, pero los impuestos y gastos siguen siendo tuyos.
Ejemplo con cifras inventadas. Piso de 200.000 € con un impuesto del 10 %: 40.000 € de entrada + 20.000 € de impuesto + unos 2.600 € de gastos = 62.600 € ahorrados.
Error habitual: Contar solo la entrada y olvidar el impuesto y los gastos.
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Base imponibleLa cifra de tu declaración de la renta sobre la que Hacienda calcula tus impuestos. Muchas ayudas la usan como límite de ingresos.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Es parecida a tu sueldo bruto anual, pero un poco menor: se restan las cotizaciones a la Seguridad Social y algunos gastos. La encuentras en tu última declaración de la renta. Cuando una ayuda dice «base imponible de hasta 30.000 €», mira esa casilla, no tu nómina.
Ejemplo con cifras inventadas. Con un sueldo bruto de 28.000 € al año, la base imponible suele rondar los 24.000–25.000 €.
Error habitual: Comparar el límite de una ayuda con tu sueldo neto mensual multiplicado por 12.
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IPREMUna cantidad de referencia que usa la Administración para poner límites de ingresos a las ayudas.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
En lugar de decir «ganar menos de 42.000 €», muchas ayudas dicen «ganar menos de 5 veces el IPREM». En 2026 el IPREM es de 600 € al mes, o 8.400 € al año contando 14 pagas.
Ejemplo con cifras inventadas. Una ayuda con un límite de 5 veces el IPREM admite ingresos de hasta unos 42.000 € al año (5 × 8.400 €).
Error habitual: Multiplicar por 7.200 € (12 pagas) cuando la ayuda usa 14 pagas, o al revés: mira qué dice la convocatoria.
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SolvenciaQue puedas devolver lo que te prestan con lo que ganas cada mes.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
El banco mira cuánto ganas, si tu trabajo es estable (tipo de contrato y antigüedad), qué otras deudas tienes y tu historial en la CIRBE. Con eso decide si te presta y cuánto.
Ejemplo con cifras inventadas. Dos personas con 1.600 € al mes cada una, contrato indefinido y sin deudas suelen tener mejor solvencia que una sola persona con 3.200 € de un trabajo temporal.
Error habitual: Pedir la hipoteca en periodo de prueba: muchos bancos esperan a que termine.
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Ratio de endeudamientoQué parte de lo que cobras cada mes se va en pagar deudas, incluida la futura hipoteca.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Los bancos no suelen aceptar que las deudas superen el 30–40 % de tus ingresos netos. Esta web usa tres referencias: 30 % (prudente), 35 % (objetivo) y 40 % (máximo orientativo).
Ejemplo con cifras inventadas. Cobras 3.000 € al mes y pagas 250 € del coche. Con un límite del 35 % (1.050 €), la cuota de la hipoteca podría ser como mucho de 800 €.
Error habitual: Olvidar sumar el coche, el móvil a plazos o las compras financiadas.
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Fondo de emergenciaUn colchón de dinero que no tocas al comprar, para imprevistos.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Se suele recomendar guardar lo que gastas en 3 a 6 meses. Esta web nunca lo usa para pagar la compra: lo protege.
Ejemplo con cifras inventadas. Si gastas 1.800 € al mes, tu colchón debería estar entre 5.400 € y 10.800 €.
Error habitual: Comprar con la cuenta a cero y pagar después una avería con la tarjeta de crédito.
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Ingresos brutos y netosBruto es lo que pone tu contrato; neto, lo que te llega a la cuenta.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Del bruto se restan la retención del IRPF y la Seguridad Social. La cuota de la hipoteca se calcula con el neto, pero muchas ayudas ponen el límite en bruto o en base imponible.
Ejemplo con cifras inventadas. 28.000 € brutos al año suelen ser unos 1.850 € netos al mes en 12 pagas.
Error habitual: Comparar tu neto mensual con un límite expresado en bruto anual.
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Ingresos computablesLos ingresos que el banco tiene en cuenta para decidir cuánto te presta.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Suelen ser los netos y estables: nómina, pagas extra y pensiones. Los variables, las horas extra o los ingresos recientes a veces no cuentan o cuentan solo una parte. Con ellos se calcula cuánta cuota puedes asumir.
Ejemplo con cifras inventadas. Cobras 1.800 € al mes y 2.400 € de variable al año. Si el banco no computa el variable, la cuota máxima se calcula solo con los 1.800 €.
Error habitual: Contar con el variable para la cuota sin confirmar que el banco lo acepta.
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Unidad de convivenciaLas personas que viven juntas en la misma vivienda, normalmente según el padrón.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Muchas ayudas miran los ingresos de toda la unidad de convivencia, no solo de quien compra. Cada programa la define a su manera: hay que leer sus bases.
Ejemplo con cifras inventadas. Compráis dos, pero vive con vosotros un hermano con nómina: en algunas ayudas sus ingresos también cuentan para el límite.
Error habitual: Comprobar el límite de ingresos solo con los compradores.
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Fecha prudenteEl primer mes en que podrías comprar sin quedarte sin colchón después.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Es el primer mes en que tienes el dinero de la firma y, además, tras pagarlo te sigue quedando la reserva mínima en todos los meses siguientes. La fecha más temprana, en cambio, solo exige no bajar de la reserva que tú has indicado.
Ejemplo con cifras inventadas. Con 18.000 € ahorrados en marzo podrías firmar, pero te quedarías con 1.000 €. La fecha prudente sería septiembre, cuando tras firmar aún te quedan 5.500 €.
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Reserva mínimaEl dinero que conviene tener siempre en la cuenta después de comprar.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
La calculamos como tres meses de gastos esenciales después de comprar: cuota, IBI, comunidad y seguro, deudas y gastos básicos (suministros, comida, transporte). Sirve para aguantar un imprevisto o un bache de ingresos sin dejar de pagar la hipoteca.
Ejemplo con cifras inventadas. Si cada mes necesitas 1.800 € para lo esencial, la reserva mínima es de 5.500 € (redondeado a 500 €).
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Vía de compraLa forma de financiar la compra: hipoteca estándar o con alguna ayuda pública.Ver explicaciónCerrar
En pocas palabras
Con una hipoteca estándar el banco presta el 80 % y tú pones el resto. Con un aval público (ICO o de tu comunidad) el banco puede llegar al 95–100 %. En Cataluña, el préstamo público del ICF puede prestar parte de la entrada. Cada vía tiene requisitos (edad, ingresos, precio) y cambia cuánto necesitas ahorrar.
Ejemplo con cifras inventadas. Para un piso de 200.000 €, con hipoteca estándar necesitas unos 40.000 € de entrada más gastos; con aval del 100 %, solo los impuestos y gastos.
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Vender, alquilar, ayudar a un hijo, la herencia, adaptar la casa o la hipoteca inversa: lo esencial de cada tema, con la norma estatal que lo regula.
Vender la viviendaQué impuestos pagas al vender, cuándo te libras de ellos y qué preparar antes de firmar.VerCerrar
- IRPF: la ganancia
- Tributa la diferencia entre lo que cobras (menos los gastos de la venta: agencia, plusvalía municipal, certificados) y lo que te costó (precio, impuestos y gastos de la compra, y las obras de mejora con factura). Va a la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima (tramos estatal y autonómico sumados).
- Mayores de 65 años
- Si vendes tu vivienda habitual con 65 años o más (o en situación de dependencia severa o gran dependencia), la ganancia no tributa en el IRPF. Desde el RDL 29/2026, la vivienda sigue contando como habitual aunque te hayas mudado a una residencia o a casa de un familiar.
- Si compras otra vivienda habitual
- La ganancia queda exenta si reinviertes todo lo obtenido en tu nueva vivienda habitual en los dos años siguientes (o si la compraste en los dos anteriores). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Tienes que indicarlo en la declaración del año de la venta.
- Plusvalía municipal
- La paga quien vende y la cobra el ayuntamiento; hay 30 días hábiles para declararla. Si no has ganado dinero con la venta, no se paga; y si el cálculo sobre la ganancia real sale más bajo que el del ayuntamiento, puedes pedir que se use ese. Los coeficientes máximos cambian el 1 de diciembre de 2026 (RDL 29/2026).
- Si queda hipoteca
- Lo que cobras cancela primero la deuda. La compensación por amortizar antes tiene un tope legal: en las fijas, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después; en las variables, 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros, según el contrato. Nunca puede superar la pérdida real del banco.
Ejemplo con cifras inventadas. Compraste por 150.000 € y pagaste 15.000 € de impuestos y gastos. Vendes por 230.000 € y pagas 8.000 € de agencia y plusvalía. Ganancia: 230.000 − 8.000 − 165.000 = 57.000 €. IRPF aproximado: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 7.000 × 23 % = 1.140 + 9.240 + 1.610 = 11.990 €. Si reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual en dos años, no pagas IRPF.
Qué hacer
- Reúne la escritura de compra y las facturas de los gastos y de las obras: sin ellas no puedes restarlas.
- Pide el certificado de eficiencia energética: hace falta para anunciarla y para firmar.
- Si tienes hipoteca, pide al banco el saldo pendiente y cómo se cancelará el día de la firma.
- Calcula la plusvalía municipal por los dos métodos y comprueba cuál te aplica el ayuntamiento.
Ojo: IRPF y plusvalía municipal son dos impuestos distintos: estar exento de uno no te libra del otro.
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Alquilar la viviendaCuánto dura el contrato, qué puedes cobrar y cómo tributa lo que ingresas.VerCerrar
- Duración
- El inquilino puede prorrogar el contrato año a año hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa), aunque se firme por menos. Después, si nadie avisa (tú con 4 meses de antelación, el inquilino con 2), se prorroga hasta 3 años más.
- Fianza y garantías
- La fianza es obligatoria: una mensualidad. Además puedes pedir una garantía adicional (aval o depósito) de hasta dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años. En muchas comunidades la fianza se deposita en un organismo público.
- Gastos de la agencia
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el propietario: no se pueden cobrar al inquilino.
- Subidas de la renta
- Solo se actualiza si el contrato lo prevé. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo, la subida anual no puede pasar del 2 % (RDL 29/2026).
- IRPF
- Lo que cobras, menos los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones, amortización…), es rendimiento del capital inmobiliario y se suma a tu base general. Si es vivienda habitual del inquilino, ese rendimiento se reduce entre un 15 % y un 100 %, según la zona, la edad del inquilino y si la renta baja o sube frente al contrato anterior.
- Ojo: norma recién cambiada
- Las reducciones y el tope de subida vienen del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026), que el Congreso vota el 12 de noviembre. Si no se convalida, vuelve el régimen de la Ley 12/2023.
Ejemplo con cifras inventadas. Cobras 900 € al mes (10.800 € al año) y tienes 2.800 € de gastos deducibles: el rendimiento es de 8.000 €. Si te corresponde una reducción del 50 % (contrato nuevo sin subir la renta anterior), tributan 4.000 €, que se suman a tu sueldo en la declaración.
Qué hacer
- Firma el contrato por escrito, con inventario y fotos del estado de la vivienda.
- Deposita la fianza donde lo exija tu comunidad y guarda el justificante.
- Guarda todas las facturas de gastos: son las que te permiten pagar menos.
- Declara las rentas cada año, aunque el inquilino no te pida factura.
Ojo: Un alquiler «de temporada» necesita una causa real y comprobable y, por regla general, no puede pasar de 12 meses; si no, la ley lo trata como alquiler de vivienda habitual (RDL 29/2026).
4 fuentes · todas oficiales
Ayudar a un hijo a comprarDonar, prestar, avalar o pagar parte de la cuota no tienen las mismas consecuencias.VerCerrar
- Donar dinero
- Lo paga quien recibe, en el impuesto de donaciones de su comunidad. Muchas comunidades lo rebajan mucho entre padres e hijos para comprar la vivienda habitual, pero suelen exigir escritura pública de donación, que el dinero vaya de cuenta a cuenta y que se use en un plazo.
- Prestar
- Un préstamo familiar no es una donación si se devuelve. Dejadlo por escrito, con importe, calendario de devolución y pagos por transferencia. El préstamo entre particulares está exento del impuesto de transmisiones, pero se declara en tu comunidad para que conste la fecha.
- Avalar
- Quien avala responde con su patrimonio si el hijo deja de pagar, y el aval cuenta como deuda suya si después pide un préstamo. Antes de firmar, pide al banco que lo limite a una cantidad o a unos años.
- Donar un piso o parte de él
- Si lo que das es una vivienda, tú pagas IRPF por la ganancia (como si la vendieras) y tu hijo paga la plusvalía municipal y el impuesto de donaciones.
- Pagar parte de la cuota
- Pagar cada mes la hipoteca de tu hijo también es una donación: si es una ayuda importante, conviene documentarla igual.
Ejemplo con cifras inventadas. Das 30.000 € a tu hija para la entrada. Si su comunidad tiene rebaja para la vivienda habitual y cumplís sus requisitos (escritura y plazo), el impuesto puede quedarse en muy poco. Si se los prestas, firmad un documento: por ejemplo, 300 € al mes durante 100 meses, pagados por transferencia.
Qué hacer
- Consulta en la agencia tributaria de la comunidad de quien recibe qué rebaja hay y qué exige.
- Haz la transferencia desde tu cuenta a la suya, con un concepto claro.
- Si es donación, fírmala ante notario antes de la compra o en la misma escritura.
- Si es préstamo, firmad el contrato y presentadlo en la comunidad en plazo.
Ojo: Un préstamo sin papeles ni devoluciones es difícil de distinguir de una donación ante Hacienda.
Ver ayudas para jóvenes4 fuentes · todas oficiales
Dejar la vivienda en herenciaQué rebaja la ley estatal, qué impuestos pagan los herederos y en qué plazos.VerCerrar
- Reducción del 95 %
- Sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un máximo de 122.606,47 € por heredero, si hereda el cónyuge, un hijo u otro descendiente, un ascendiente, o un pariente colateral mayor de 65 años que viviera con el fallecido los dos años anteriores.
- Condición
- Quien hereda debe conservar la vivienda 10 años (salvo que fallezca antes). Si la vende antes, pierde la reducción.
- Plazos
- El impuesto de sucesiones se presenta en los 6 meses siguientes al fallecimiento (se puede pedir una prórroga a tiempo). La plusvalía municipal la paga quien hereda: 6 meses, prorrogables hasta un año si se pide.
- El IRPF del fallecido
- La revalorización de la vivienda hasta el fallecimiento no tributa en el IRPF (la llamada «plusvalía del muerto»).
- Tu comunidad
- La mayoría de comunidades tienen reducciones o bonificaciones propias, a menudo mayores que la estatal. Consúltalas en su agencia tributaria.
- Si hay deudas
- Se puede aceptar la herencia «a beneficio de inventario»: así las deudas del fallecido solo se pagan con lo que se hereda, no con tu dinero.
Ejemplo con cifras inventadas. Dos hermanos heredan la vivienda habitual de su madre, valorada en 200.000 €: 100.000 € cada uno. Con la reducción estatal del 95 %, cada uno resta 95.000 € (por debajo del máximo de 122.606,47 €) y la vivienda solo suma 5.000 € a su base, antes de las rebajas de la comunidad.
Qué hacer
- Pide el certificado de defunción y el de últimas voluntades para saber si hay testamento.
- Firmad la aceptación de la herencia ante notario.
- Presentad sucesiones y plusvalía en plazo, aunque salga a pagar cero.
- Inscribid la vivienda en el Registro y cambiad la titularidad de recibos y del IBI.
Ojo: Si un heredero vende antes de 10 años, pierde la reducción del 95 %.
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Rehabilitar o adaptar la casaAyudas del Plan Estatal para accesibilidad y aislamiento, y deducciones en el IRPF.VerCerrar
- Para quién
- Pisos en edificios de viviendas que sean domicilio habitual: pueden pedirlas propietarios, usufructuarios y, si el contrato lo permite, inquilinos. Las convoca cada comunidad autónoma.
- Accesibilidad
- Salvaescaleras, rampas, grúas, puertas automáticas, domótica o avisos luminosos y sonoros: hasta el 80 % del coste, con un máximo de 15.000 € si vive una persona con discapacidad reconocida del 33 % o más, y de 18.000 € si es del 65 % o más.
- Aislamiento
- Obras en la parte de la vivienda que da al exterior (ventanas, fachada, cubierta): hasta el 40 %, con un máximo de 7.500 €. Ambas ayudas se pueden sumar.
- Si hay vulnerabilidad económica
- La comunidad puede añadir una ayuda de hasta el 100 % del coste.
- Qué entra en el coste
- Además de la obra: honorarios, proyecto o memoria técnica, certificados, licencias y tasas, si están justificados.
- Deducción en el IRPF
- Por obras que mejoran la eficiencia energética de la vivienda hechas hasta el 31 de diciembre de 2026 (y del edificio, hasta el 31 de diciembre de 2027): del 20 % al 60 % según el ahorro, con certificados energéticos de antes y después.
Ejemplo con cifras inventadas. Cambias las ventanas de tu piso por 9.000 €: la ayuda puede llegar al 40 %, 3.600 €. Si además instalas un salvaescaleras de 12.000 € y vive contigo una persona con una discapacidad del 33 %, hasta el 80 %: 9.600 €. En total, hasta 13.200 € si la convocatoria de tu comunidad lo cubre.
Qué hacer
- Consulta la convocatoria de tu comunidad: plazos, orden de pago y si se puede empezar la obra antes.
- Encarga el proyecto o la memoria técnica y, para el aislamiento, el certificado energético previo.
- Guarda facturas y pagos por banco: sin ellos no se cobra la ayuda ni se aplica la deducción.
- Si la obra es de todo el edificio, la pide la comunidad de propietarios y las ayudas son mayores.
Ojo: La ayuda se cobra cuando la comunidad resuelve y paga, a veces meses después de la obra: cuenta con adelantar el dinero.
2 fuentes · todas oficiales
Hipoteca inversaCobrar una renta con la casa como garantía, sin dejar de vivir en ella.VerCerrar
- Para quién
- Personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad del 33 % o más, sobre su vivienda habitual.
- Cómo funciona
- La entidad paga una cantidad, de una vez o en rentas, y la deuda solo se reclama cuando fallece el titular (o el último beneficiario, si así se pacta). Mientras tanto, sigues siendo propietario y vives en la casa.
- Los herederos
- Pueden cancelar la deuda pagando lo debido, sin comisión, y quedarse la casa. Si no lo hacen, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
- Gastos e impuestos
- La escritura está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, la notaría se cobra como un documento sin cuantía y el registro tiene una rebaja del 90 %. Lo que cobras no tributa en el IRPF si tienes 65 años o más o dependencia severa o gran dependencia.
- Si vendes la casa
- Si la vendes o la donas en vida, la entidad puede exigir la devolución de todo, salvo que ofrezcas otra garantía suficiente.
- Antes de firmar
- La ley exige tasar y asegurar la vivienda, y la entidad debe ofrecer asesoramiento independiente. Pocas entidades la ofrecen: compárala con vender y alquilar o con una venta con usufructo.
Ejemplo con cifras inventadas. Si cobras 500 € al mes durante 15 años, recibes 90.000 €, pero la deuda final será mayor porque los intereses se suman cada año. Pide a la entidad un cuadro con la deuda prevista año a año.
Qué hacer
- Habla con tu familia antes: afecta a lo que heredarán.
- Pide ofertas por escrito a varias entidades y el asesoramiento independiente.
- Compara la deuda final prevista con lo que obtendrías vendiendo y alquilando otra vivienda.
Ojo: No es una renta vitalicia: si las rentas son temporales, dejan de pagarse al acabar el plazo aunque sigas viviendo en la casa.
2 fuentes · todas oficiales
Resumen orientativo de la norma estatal comprobada en el BOE el 23/10/2026. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden mejorar o concretar estas reglas; para un caso concreto, consulta a la Agencia Tributaria, a tu comunidad o a un profesional.
Dudas frecuentes
Las preguntas que más se repiten al comprar la primera vivienda, respondidas en corto y con un ejemplo.
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado?
Como regla general, alrededor del 30 % del precio: el 20 % de entrada que no presta el banco y otro 8–12 % de impuestos y gastos (depende de tu comunidad). Con un aval público la entrada puede bajar casi a cero, pero los impuestos y gastos los sigues pagando tú.
Ejemplo. Piso de 200.000 €: unos 40.000 € de entrada y entre 16.000 y 24.000 € de impuestos y gastos.
1 fuente · oficial
¿Cuánto me prestará el banco?
Los bancos suelen pedir que la cuota de todas tus deudas no pase del 30–35 % de tus ingresos netos, y prestan hasta el 80 % del menor entre el precio y la tasación, normalmente a un máximo de 30 años.
Ejemplo. Con 2.800 € netos al mes entre dos, una cuota de 980 € (35 %) equivale a un préstamo de unos 237.000 € a 30 años al 2,85 % fijo.
1 fuente · oficial
¿Es mejor comprar o seguir de alquiler?
No hay una respuesta única. Comprar suele compensar si piensas quedarte muchos años en la misma zona (comprar y vender cuesta en torno al 10 % del precio), si la cuota más los gastos de propietario se parece a tu alquiler y si no te quedas sin colchón. Alquilar da flexibilidad para cambiar de ciudad o de trabajo.
Ejemplo. Si pagas 900 € de alquiler y la cuota más IBI, comunidad y seguro de un piso similar serían 850 €, comprar puede tener sentido si te quedas más de 5–7 años.
1 fuente · oficial
¿Puedo usar dinero que me dan mis padres?
Sí. Legalmente es una donación y paga el impuesto de donaciones de tu comunidad, aunque muchas comunidades lo rebajan mucho entre padres e hijos, sobre todo si es para la vivienda habitual. Suele exigirse hacerla ante notario y antes de la compra para aplicar la rebaja. Si es un préstamo familiar, conviene dejarlo por escrito.
Ejemplo. Tus padres te dan 20.000 € para la entrada: consultad antes la rebaja de vuestra comunidad y firmad la donación ante notario.
1 fuente · oficial
¿Me puedo desgravar la hipoteca en la renta?
Ya no con carácter general: la deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció para las compras desde el 1 de enero de 2013. Solo la mantiene quien compró antes. Algunas comunidades tienen deducciones propias, sobre todo para jóvenes en zonas rurales.
Ejemplo. Si compras en 2027, no podrás deducirte lo que pagues de hipoteca en la declaración estatal.
1 fuente · oficial
¿Fija, variable o mixta?
La fija te da la misma cuota siempre; la variable cambia con el euríbor y la mixta empieza fija y luego pasa a variable. Si tu presupuesto es justo, la fija evita sustos. Hoy, con el euríbor al 3,25 %, las fijas publicadas (desde un 2,55 %) empiezan más baratas que una variable con diferencial de 0,60 % (3,85 %).
Ejemplo. Con 160.000 € a 30 años: fija al 2,85 %, unos 662 € siempre; variable al 3,85 %, unos 750 € hoy.
2 fuentes · 1 oficial
¿Puedo conseguir hipoteca con contrato temporal o siendo autónomo?
Es posible, pero más difícil. Los bancos valoran la estabilidad: contrato indefinido fuera del periodo de prueba, antigüedad o, si eres autónomo, normalmente dos años de declaraciones de la renta. Ayuda tener otro titular con ingresos estables, más ahorro o un avalista. Un bróker puede buscar el banco más flexible.
Ejemplo. Con 8 meses de contrato temporal, un banco puede pedirte esperar o que otra persona firme contigo.
1 fuente · oficial
¿Se puede pedir una hipoteca del 100 %?
Normalmente solo con un aval público (el ICO hasta 35 años o los autonómicos, hasta 40, 45 o 50 años según la comunidad) o aportando una garantía extra, como un avalista o una segunda vivienda. Aun así, los impuestos y gastos los pagas tú.
Ejemplo. Piso de 180.000 € con aval: el banco presta 180.000 €, pero tú pagas igual unos 15.000 € de impuestos y gastos.
1 fuente · oficial
¿Qué gastos paga el banco y cuáles yo?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca y el impuesto de su escritura. Tú pagas la tasación, el registro de la compraventa y, por lo general, su notaría (por ley la escritura es del vendedor salvo pacto, pero lo habitual es pactar que la pague el comprador), el impuesto de compra (ITP, o IVA y AJD si es nueva) y las copias que pidas.
Ejemplo. En una compra de 200.000 €, tus gastos de notaría, registro, gestoría y tasación rondan los 1.700 € con IVA (notaría y registro por arancel oficial; gestoría y tasación, estimadas).
3 fuentes · todas oficiales
¿Tengo que contratar los seguros del banco?
El seguro de hogar (daños e incendio) es obligatorio, pero puedes contratarlo donde quieras. El seguro de vida no es obligatorio. El banco puede rebajarte el interés si los contratas con él: compara si la rebaja compensa lo que cuestan.
Ejemplo. Un seguro de 400 € al año que te baja el interés un 0,25 % sobre 160.000 € te ahorra unos 400 €: no ganas nada.
1 fuente · oficial
¿Qué pasa si sube el euríbor?
Si tu hipoteca es variable (o mixta, en su parte variable), la cuota se recalcula en cada revisión, normalmente cada 6 o 12 meses. Si es fija, no cambia.
Ejemplo. Con 160.000 € a 30 años: si el tipo pasa del 3,85 % al 4,85 %, la cuota sube de unos 750 € a unos 845 € al mes.
1 fuente · oficial
Tengo más de 35 años, ¿ya no hay ayudas?
El aval ICO es solo hasta 35, pero varias comunidades llegan más lejos: avales hasta 40 años en Andalucía, Murcia o Canarias, 45 en la Comunitat Valenciana y hasta 50 en Madrid con los convenios de 2026. También hay rebajas de impuestos hasta 40 años en Murcia o para menores de 40 en Cantabria.
Ver las ayudas de tu comunidad2 fuentes · todas oficiales
¿Se pueden juntar varias ayudas?
Depende de qué parte de la compra cubren. En la misma hipoteca solo cabe un aval público, y un préstamo para la entrada cubre lo mismo que un aval, así que hay que elegir. Las rebajas de impuestos sí suelen sumarse a un aval o a un préstamo, y las subvenciones dependen de su convocatoria.
Ejemplo. En Cataluña: aval ICO o Préstec Emancipació (uno de los dos), y además el ITP joven del 5 %.
1 fuente · oficial
¿Podemos comprar en pareja sin estar casados?
Sí. Compráis a la vez y la escritura dice qué porcentaje es de cada uno (por ejemplo, 50 % y 50 %). Si los dos firmáis la hipoteca, cada uno responde ante el banco de toda la deuda, no solo de su mitad.
Ejemplo. Si os separáis, podéis vender, o uno compra la parte del otro; para que el banco saque a uno de la hipoteca tiene que aceptarlo.
1 fuente · oficial
¿Y si uno pone más dinero que el otro?
Reflejadlo en los porcentajes de la escritura (por ejemplo, 60 % y 40 %) o dejad por escrito que es un préstamo entre vosotros. Si no, se entiende que es a partes iguales.
Ejemplo. Uno aporta 30.000 € y el otro 10.000 €: podéis poner la vivienda al 60/40 o firmar un documento sobre esa diferencia.
1 fuente · oficial
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Desde que firmas las arras hasta la notaría suelen pasar entre 1 y 3 meses: tasación, aprobación del banco, entrega de la oferta vinculante (FEIN) y al menos 10 días de reflexión que exige la ley antes de firmar.
Ejemplo. Arras el 1 de marzo, tasación la semana siguiente, FEIN a mediados de abril y firma a principios de mayo.
1 fuente · oficial
¿Se puede negociar el precio?
Sí, en segunda mano es habitual. Apóyate en el precio por metro de la zona, en el estado de la vivienda, en el tiempo que lleva a la venta y en la tasación. Nunca firmes las arras antes de saber cuánto te presta el banco.
Ejemplo. Si en tu barrio se anuncian pisos a 2.500 €/m² y te piden 3.000 €/m² por uno que necesita reforma, tienes margen para negociar.
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¿Obra nueva o segunda mano?
La obra nueva paga IVA (10 %) y AJD (en Canarias, IGIC; en Ceuta y Melilla, IPSI); la de segunda mano, ITP (entre el 3 % y el 10 % según comunidad). La nueva suele ser más cara pero necesita menos reformas. Si compras sobre plano, las cantidades que adelantas deben estar garantizadas por un aval o un seguro del promotor.
Ejemplo. Piso nuevo de 200.000 €: unos 23.000 € de IVA y AJD. Usado al mismo precio en la Comunitat Valenciana: 18.000 € de ITP (9 %).